Bagian 1
Kota-kota pusat kita sering kali merupakan tempat parkir mobil yang jelek dan tidak istimewa serta bisnis dengan intensitas rendah dan aktivitas rendah dengan orang-orang yang didorong untuk melakukan perjalanan panjang dengan mobil dari pinggiran luar yang menyebabkan kemacetan, membuang waktu, produktivitas, dan kehidupan keluarga kita; sambil menodai kota-kota kita dengan jalan-jalan berisik yang mahal, dan polusi. Kita perlu menggunakan lebih sedikit karbon untuk menghadapi perubahan iklim. Juga gedung-gedung baru kita sering terlihat jelek karena dibangun murah untuk bertahan mungkin 20 tahun dan bukan 100 tahun seperti pada era sebelumnya. Pinggiran kota warisan perumahan hijau kami adalah titik terang utama untuk kelayakan hidup di dalam lingkungan binaan kami, tetapi bahkan mereka memiliki beberapa masalah dengan pengabaian dan kekurangan investasi.
Visi perkotaan Nasional/Buruh/Hijau (NLG) adalah ide bagus; mereka ingin mengubah kota kita untuk membawa orang kembali untuk membuat kota kita aman menjadi tempat yang bagus untuk orang dan sepeda, dan mereka mengatakan ingin meningkatkan perumahan yang terjangkau. Mereka ingin kota kita menjadi lebih layak huni.
Perubahan undang-undang yang dibuat oleh NLG untuk mencapai visi perkotaan ini melibatkan secara khusus, secara khusus membuang sumber daya terbatas dari pinggiran kota warisan perumahan hijau kita. Oleh:
- mengizinkan bangunan bertingkat 3 atau 6 (Wellington) atau lebih dalam beberapa kasus.
- menghapus hak demokrasi/manusia lokal untuk menolak, hak common law, dan hak keberatan legislatif sebelumnya;
- menghilangkan kontrol komunitas lokal tentang tempat tinggal kami dan bagaimana caranya, dengan memberdayakan pengembang swasta luar untuk secara sepihak memutuskan di mana dan bagaimana mereka ingin membangun di pinggiran kota warisan perumahan hijau kami
Sorotan utama dari kelayakan hidup kota kita akan sengaja dibuang saat masalah sampah yang sebenarnya; tempat parkir kami yang luas dan ritel intensitas rendah berkualitas rendah atau bahkan perluasan semi-industri sebenarnya adalah penyebab buruknya kelayakan huni kota kami.
Mekanisme NLG untuk menyampaikan visi perkotaan mereka didorong oleh pemikiran yang malas, salah informasi, dan dangkal yang tidak memiliki peluang untuk mewujudkan kota layak huni yang mereka klaim mereka inginkan. Kepemimpinan dan visi tidak dicapai dengan duduk di kantor mengubah beberapa undang-undang zonasi dan undang-undang Manajemen Sumber Daya dan mengklaim ‘hai kota utopia presto!’
Tingkat kebodohan yang setara adalah mengatakan krisis perumahan yang terjangkau di London adalah karena semua taman. Hyde Park hanyalah rekreasi pasif dan bukan penggunaan ruang yang langka secara efisien, jadi mari kita bangun di atasnya. Sebab, tentunya London memiliki investasi besar-besaran untuk perumahan karena dijadikan tempat aman menyimpan kekayaan modal oleh setiap elit tiran, diktator, pencuri, dan gangster miliarder di seluruh dunia. Investasi luar negeri itu merupakan penyebab utama krisis perumahan yang terjangkau di London. Dan Selandia Baru memiliki masalah domestik atas investasi perumahan yang berlebihan dan saya telah membicarakannya di Bagian 1.
Dan coba pikirkan, pinggiran kota warisan perumahan hijau kita seringkali tidak terlalu sentral. Pikirkan piala dunia Auckland Rugby. Orang luar negeri tidak terkesan dengan seberapa jauh berjalan kaki dari kota ke Gunung Eden. Di Wellington, kebanyakan orang tidak bermimpi berjalan kaki dari Newtown ke kota (saya mau).
Dan mereka yang mencemooh atau meragukan ketakutan akan kehancuran tempat tinggal di kota-kota kita, lihat saja beberapa perkembangan terkini di Wellington. Bangunan tinggi di sudut Adelaide Road dan King St. Sudut barat laut memiliki tembok beton yang sangat besar dengan sumur tangga di sisi barat yang cerah! Tapi di sudut tenggara berbentuk L, menghadap ke stasiun pompa dewan tingkat rendah, di mana sumur tangga bisa saja hilang, jendela itu tidak mendapat sinar matahari langsung. Saya yakin mereka sangat bagus di dalam dan saya yakin Walikota menyukainya, tetapi untuk situs ini desainnya sangat buruk untuk daya hidup.
Contoh sampah yang dapat ditinggali lainnya di Wellington ada di St Martins Square di belakang stasiun layanan di luar jalan Taranaki. Sebuah bangunan baru yang bagus dengan jendela-jendela besar yang indah menghadap ke barat dengan banyak sinar matahari, tetapi sekarang sekitar satu tahun kemudian bangunan lain sedang dibangun sekitar 2 atau 3 meter jauhnya dan benar-benar menghalangi pandangan dan matahari barat. Pengembang melakukan ini untuk memaksimalkan keuntungan sebagaimana mestinya. (Contoh-contoh ini menunjukkan dengan tepat apa yang akan terjadi karena perubahan undang-undang NLG akan mendorong dan meningkatkan masalah-masalah semacam ini.)
Kita sudah bisa melihat bencana kelayakan hidup. Dan pendekatan zonasi untuk perencanaan merupakan bagian dari masalah. Zonasi memisahkan pencampuran kebisingan dan aktivitas berbahaya yang sebelumnya tidak diatur dengan perumahan. Tapi itu mendorong orang keluar dari kota-kota pusat di mana komersial (kantor dan ritel dengan beberapa semi-industri tingkat rendah) diberi preferensi untuk akses ke pelanggan. Karena sebagian besar industri sekarang berada di luar negeri, lebih banyak pencampuran sekarang dapat terjadi. Zonasi seharusnya tidak lagi menjadi alat utama untuk desain perkotaan.
Tetapi tempat-tempat yang saat ini mengizinkan penggunaan campuran perumahan dan komersial seringkali tidak melakukannya karena tidak ada dorongan yang cukup bagi bisnis untuk menggunakan tanah mereka secara lebih efisien. Bertahun-tahun yang lalu pergeseran beban tarif dari perhitungan tanah sederhana ke perhitungan berbasis ‘pengguna’ adalah ide bodoh dan hasil perkotaan yang buruk muncul dari warga yang membayar lebih banyak dan bisnis membayar lebih sedikit. Ini mendorong bisnis untuk duduk di tanah sebagai aset modal yang tidak perlu bekerja keras. Misalnya sekarang kita mendapatkan tempat parkir lapangan di sekitar tempat makan cepat saji. Di tahun 70-an tarif pusat kota tinggi dan Anda naik dan Anda menggunakan situs Anda. misalnya hemat biaya untuk membangun gedung parkir mobil dan tidak memiliki tempat parkir lapangan. Tapi sekarang di Wellington, bisnis tingkat rendah tersebar di tanah pusat kota di Te Aro.
Menggeser beban tarif kembali ke lahan pusat kota akan sangat mendorong perubahan penggunaan lahan untuk memasukkan pembangunan perumahan tetapi ini saja tidak cukup karena secara konseptual aturan zonasi adalah tentang perencanaan izin. Itu hanya memungkinkan bisnis melakukan apa yang mereka inginkan dalam suatu area dan sesuai kemampuan mereka. Tapi hampir selalu sebuah bisnis tidak cukup kaya untuk membuat perkembangan besar untuk konsep desain perkotaan yang baik seperti perumahan. Insentif negatif seperti tarif yang lebih tinggi tidaklah cukup.
Jadi apa jawabannya! Memfasilitasi dan melakukan ‘perencanaan dan desain kota yang sebenarnya’. Kota-kota kita yang terbuang berada di area komersial pusat kita dan ini harus dirancang untuk menjadi dinamis dan aktif. Beberapa kota di luar negeri menunjukkan pilihan seperti pusat perbelanjaan yang dibangun di atasnya – menuruni lift dan masuk ke toko, tidak ada transportasi karbon, dan pelanggan di depan pintu Anda.
Suatu proses dapat berupa dewan, misalnya Wellington mengidentifikasi area seperti Te Aro atau Kent dan Cambridge Terrace, mal J’ville. Dewan dalam proses keterlibatan masyarakat yang luas dapat mencapai keputusan perencanaan seperti – kami menyimpan ini, situs ini akan memiliki bangunan dengan ukuran ini atau itu, di sini atau di sana. Ini menyatakan bangunan harus melakukan ini dan bukan itu. Kira-kira akan terlihat seperti ini atau itu, setelah selesai. Di sini pepohonan mengarah ke ini atau itu, sepeda di sini, dan mobil di sana. Kemudian tanyakan siapa yang ingin membangunnya, bangun bagian yang mana – pengembang apa. Kepemilikan tanah dapat tetap dengan pemilik (situs untuk bisnis mereka yang ada akan tetap di bawah tetapi di tempat baru yang bagus). Mereka akan kehilangan ruang udara di atas; mereka bisa menjadi investor dalam pengembangan jika mereka ingin mendapatkan sebagian dari nilai itu.
Desain bangunan dan area yang sebenarnya harus disetujui lagi dengan persetujuan komunitas dan sekolah desain arsitektur/masyarakat. Untuk mengangkat kualitas desain, untuk mengangkat keunggulan dan kelayakan hidup kota. Pemilik tanah dari situs-situs steril ini (bukan area hijau warisan seperti yang menjadi fokus undang-undang saat ini) harus didorong untuk mengikuti perkembangan ini. Kekuasaan pemerintah harus digunakan untuk memperkuat pemenuhan kebutuhan masyarakat secara langsung, bukan mendelegasikan kekuasaan membangun pemerintah kepada pengembang swasta sehingga mereka dapat memaksimalkan keuntungan mereka tanpa akuntabilitas langsung untuk keterjangkauan atau kelayakan hidup. Transformasi desain perkotaan yang diperlukan dari kota-kota pusat kita tidak akan pernah tercapai dengan zonasi sederhana dan perubahan Undang-Undang Manajemen Sumber Daya seperti yang didorong oleh NLG dan dipromosikan oleh Kainga Ora.
Saya setuju untuk mengembangkan kota kita agar berfungsi lebih baik agar tidak terlalu intensif karbon dan terutama agar lebih layak huni. Tapi saya menentang pemikiran naif, malas, setengah berkembang yang menyerang yang terbaik dari kemampuan hidup yang ada di kota kita. Dan dalam kelayakan hidup itu adalah sumber daya kecil yang terbatas dari pinggiran kota warisan perumahan hijau kami. Area penting untuk kehidupan rendah karbon, menyejukkan kota kita, menyerap hujan berlebih, memberikan ruang rekreasi untuk berkeliaran secara pasif, dan merenungkan masa lalu kita, dan apa yang membuat kita istimewa.
Sumber :