Komentar pada artikel saya sebelumnya menganggap saya dinosaurus dan tidak tahu tentang masa depan kota; dan tidak ada alternatif untuk apa yang didiktekan oleh hydra politik berkepala tiga. Jadi saya membalas.
Saya sepenuhnya mendukung pemadatan kota kita, membuat orang kembali tinggal di kota pusat kita dan di sepanjang rute transportasi. Up zonasi, untuk memungkinkan bangunan yang lebih tinggi sangat penting. Ini mungkin menjadi bertingkat menengah (5 hingga 12 lantai – hemat biaya untuk membangun dan menampung banyak orang – tetapi ada masalah tentang apakah orang menginginkannya dan apakah itu baik untuk mereka) atau bertingkat rendah tetapi dapat menimbulkan masalah pemadatan lain di masa depan yang tidak terlalu jauh. Kami tidak dapat merusak lebih banyak lahan pertanian dengan pengembangan greenfield. Dan yang paling penting, saya ingin perumahan yang ‘terjangkau’ dengan desain yang baik, nyaman untuk tinggal di lingkungan sekitar, di kota yang bagus.
Semua kehidupan pusat kota ini akan menyesuaikan orang untuk tidak membutuhkan atau menggunakan mobil, kita mendapatkan lebih sedikit kemacetan, lebih sedikit biaya infrastruktur pipa/sekolah/fasilitas masyarakat dll seperti saat membangun di ladang hijau, lebih sedikit biaya untuk membangun jalan, lebih sedikit karbon yang digunakan sehingga kita akan aktif menghadapi perubahan iklim; tantangan inti yang dihadapi masyarakat kita. Dan dengan impor minyak yang lebih murah, kita akan menjadi lebih kaya dan lebih sehat.
Dan saya menyambut baik bangunan baru yang dapat dirancang dengan baik untuk semua pengguna terutama yang berkebutuhan khusus. Saya suka ide kota yang ramah orang untuk berjalan kaki dan bersepeda seperti banyak kota di Eropa. Saya tidak punya mobil jadi saya pengguna transportasi umum atau pejalan kaki (terlalu berbahaya untuk bersepeda) jadi ini semua 100% cocok untuk saya dan saya dengan antusias mendukung semua hal di atas.
Namun perubahan undang-undang Nasional/Buruh/Hijau (NLG) – perubahan zonasi dan Undang-Undang Pengelolaan Sumber Daya menghapus hak keberatan – tidak akan menghasilkan apa-apa untuk menyediakan perumahan yang terjangkau atau layak huni. Tujuan perubahan adalah untuk merangsang pasar swasta untuk membangun karena kita mengalami krisis perumahan yang terjangkau. Tapi sejarah menunjukkan etos memaksimalkan keuntungan tidak bisa memberikan perumahan yang terjangkau. Pasar gagal memberikan perumahan yang terjangkau atau kita tidak akan mengalami krisis. Saya sebelumnya telah menautkan ke makalah penelitian akademis tentang Brisbane ‘Kami Zonasi untuk kepadatan dan mendapatkan harga rumah yang lebih tinggi: Pasokan dan efek harga dari upzoning selama 20 Tahun. Hal ini menunjukkan perumahan yang terjangkau tidak dapat diberikan oleh zonasi dan perubahan undang-undang bangunan pengganggu dengan asumsi lebih banyak ‘pasokan’ membawa harga yang lebih rendah.
Hanya kontrak pemerintah untuk membangun yang memiliki sejarah membuat perumahan yang terjangkau. Pemerintah di luar sana tidak mencari untuk memaksimalkan keuntungan; jadi itu berarti hipotek atau sewa yang lebih rendah, yang menyisakan lebih banyak uang dalam ekonomi domestik untuk merangsang bisnis lain.
Dan bahkan dengan pasar saat ini turun harga masih belum terjangkau. Juga pembeli rumah pertama tidak akan mengambil harga ‘lebih rendah’ ini karena perubahan undang-undang menciptakan keuntungan besar bagi pengembang untuk membeli rumah dengan harga rendah dan kemudian ‘membangun untuk menyewa’ (sewa seumur hidup). Model ‘membangun untuk menyewa’ ini adalah pemberian pajak besar-besaran kepada pengembang yang lebih besar di mana mereka mendapatkan pengurangan bunga untuk pajak. Dan mereka akan mendapatkan orang-orang kelas menengah yang relatif kaya untuk membayar sewa yang tinggi karena orang-orang itu sekarang tidak mampu membeli rumah.
Model ‘membangun untuk disewa’ (sewa seumur hidup) yang sangat menguntungkan ini akan menyedot sejumlah besar modal investasi kami yang menakutkan ke dalam sektor non-produktif (perumahan) ini dan Selandia Baru tidak dapat menjadi kaya dengan saling menjual perumahan. Modal investasi yang menakutkan ini perlu masuk ke sektor produktif berorientasi ekspor yang kekurangan modal.
Undang-undang tentang ‘membangun untuk disewa’ tidak memberikan panduan tentang penetapan harga sewa untuk memastikan harganya terjangkau karena, itu akan sulit dilakukan. Pasar bisa melakukannya?? Pelepasan sektor swasta ini adalah pendekatan klasik Partai Nasional terhadap masalah. Buruh/Hijau yang takut akan sulitnya menyelesaikan krisis perumahan yang terjangkau ingin bergabung dengan National dengan keyakinan bahwa mereka tidak akan disalahkan atas masalah tersebut. Beberapa orang masih percaya pada peri gigi. Ini adalah strategi yang didorong oleh rasa takut yang lemah tanpa wawasan ekonomi.
Pendekatan ini tidak dapat memperbaiki krisis perumahan yang terjangkau karena bangunan baru tidaklah murah. (Mereka juga sangat intensif karbon, dan lebih murah – penuh dengan plastik). Dan biaya bangunan diperparah dengan merangsang pasar bangunan, karena hal ini akan menyerap sumber daya bangunan yang langka (orang dan bahan) yang akan menaikkan harga bangunan sehingga mengurangi kemungkinan terjangkaunya perumahan.
Juga permintaan investasi untuk perumahan masih tinggi (sewa adalah pendapatan yang bagus) dan itu menaikkan harga rumah, dan itu berarti hipotek tinggi, dan biaya tinggi itu hanya diteruskan ke penyewa. Harus ada pengurangan permintaan investor untuk menurunkan harga – menghapus pengurangan bunga (saya pasti mendorong itu) adalah langkah yang sangat baik untuk menghentikan permintaan investor tetapi mengembalikan pengurangan bunga ke model ‘membangun untuk menyewa’ hanya mengalihkan investasi yang ada ke model itu meninggalkan yang ada perumahan masih tunduk pada kekuatan investasi yang mendorong harga lebih tinggi.
Strategi yang tepat dan mendesak untuk Partai Buruh dan Partai Hijau adalah untuk membedakan diri mereka dari Nasional dengan mengembalikan keringanan pajak pengurangan bunga untuk ‘membangun untuk menyewa’. Menghapus perubahan zonasi yang memungkinkan pengembang swasta menggertak bangunan ke tingkat 3 atau 6 atau 12 di area perumahan kami. Melakukan hal ini akan menghilangkan semua panas dan distorsi ekonomi dari pasar bangunan. Pengembang atau investor swasta akan mundur meninggalkan sumber daya bangunan bebas untuk bekerja pada kontrak pembangunan pemerintah Kainga Ora untuk benar-benar membangun perumahan yang terjangkau. Itu melepaskan modal investasi swasta yang akan dimasukkan ke dalam perumahan menjadi ‘tersedia’ untuk investasi dalam ekonomi produktif, di tempat yang seharusnya.
Dengan persaingan yang lebih sedikit untuk bahan bangunan/orang, biaya pembangunan untuk pemerintah harus lebih rendah dan dengan fokus pada sumber daya, krisis perumahan yang terjangkau dapat ditangani dengan lebih cepat. Dan pembelian pemerintah atas perumahan yang ada dapat memperbaiki krisis lebih cepat misalnya skema bagi investor perumahan untuk memperdagangkan properti sewa untuk jangka panjang instrumen keuangan pemerintah membayar tingkat bunga yang baik sambil membayar kembali modal dan bunga selama periode yang ditentukan (pada saat yang sama cara seorang investor akan mendapatkan pembayaran sewa; karena investor menginginkan penghasilan untuk hidup). Atau bahkan pindah ke pasar hipotek terbalik untuk mencoba dan mengusir burung pemakan bangkai saat ini dalam bisnis itu. Pemerintah akan memandu investasi di atas dengan pinjaman. Jika pemerintah memegang hipotek, misalnya melalui Kiwibank, pembukuan tidak akan terlalu buruk untuk pinjaman.
Fakta bahwa pemerintah tidak melakukan salah satu darinya tidak hanya mencerminkan ketakutan yang kurang dalam visi politisi dari ketiga partai ini, tetapi yang lebih penting itu mencerminkan sangat buruk pada mandarin, ekonom, dan komentator kita yang diandalkan oleh politisi kita untuk dukungan ‘ekonomi moral’. Ini adalah masalah inti dalam perekonomian kita – sikap tunduk dan indoktrinasi para penasihat ekonomi kita terhadap solusi yang digerakkan oleh pasar neoliberal. Hampir semua dari mereka berkedip dan menahan ekonomi kita.
Sumber :